视点｜刍议房企破产程序中预售房购房者的权利位序

在当前疫情冲击、资金紧缩、经济低迷的情况下，房地产开发企业的生存遭遇巨大挑战。通过查询最高人民法院“全国企业破产重整案件信息网”关于房企破产的数据，2021年全国约有340家房企发布破产文书，2022年仅上半年，就有200多家房企发布破产文书公告。房地产，这个曾经的暴利行业，历经“黄金时代”、“青铜时代”、“黑铁时代”，如今苦苦挣扎在生死线上。

由于涉及更多主体的多重利益，房地产开发企业的破产较之其他类型企业具有特殊性，破产程序中需要平衡协调各方利益，尤其是涉及到社会和谐稳定因素，许多理论与实务操作问题有待深入探讨。本文旨在针对房企破产中一大重要利益群体——预售房购房者，对其权利性质认定中出现的部分争议问题进行探讨，并尝试初探解决之道。

一、房企破产程序中的破产债权受偿位序

房企资金链断裂触发的破产，因预售房产往往在破产时尚未建成，楼盘处于“烂尾”状态，大量预售房购房者的利益受到损害，处理不当则极易造成社会群体矛盾。基于生存利益至上的原则，最高人民法院发布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确了对符合一定条件的购房消费者权益应当予以优先保护，保护效力优先于工程款优先权及抵押权，我们把这种优先权也称为“超级优先权”。需要特别注意的是，并不是所有的预售房购房者都属于享有“超级优先权”的购房消费者，只有满足法定条件的购房者才能成为购房消费者，从而享有优于工程款优先权及抵押权受偿的“超级优先权”。

《企业破产法》对于破产债权受偿顺位的规定虽未明确房企破产程序中购房消费者的权利位序，但考虑到破产案件中购房消费者的基本生存权及物权期待权，破产界主流观点基本认可在破产债权位序排列中赋予购房消费者“超级优先权”的位序，即目前普遍达成共识的房企破产债权的受偿位序依次为：

拆迁类债权→购房消费者优先权/预告登记购房者债权→建设工程债权→担保债权→职工债权→社保债权/税收债权→普通债权→劣后债权

此外，对于法律未明确规定的债权，按照私法债权优于公法债权、人身损害赔偿债权优于财产性债权、补偿性债权优于惩罚性债权的原则来确定破产财产的清偿位序。

二、 购房消费者优先权的发展过程及适用范围

（一）购房消费者优先权的起源及发展

购房消费者优先权最早源于2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复第一条明确了“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，紧接着第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。即基于对购房者基本生存权这一更高价值的保护，赋予了购房消费者权利优先于建设工程承包人的工程款优先受偿权、抵押权及其他债权的保护位序。

2005年12月，最高院公布了《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》，进一步明确“关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应做扩大解释”。

2015年5月，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》出台，对商品房消费者的范围及优先权的行使条件作出如下三条规定：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这为购房消费者优先权的保护提供了更为明确的依据。

    2019年11月，最高院印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》)，对商品房消费者身份的限定条件以及商品房消费者权利与抵押权冲突时的处理规则做了进一步的明确和细化，对购房消费者优先权的设立目的及适用限制做了强调和阐释。

（二）适用范围

通过前述发展过程回顾，我们可以总结出适用超级优先权的购房消费者须满足以下4个条件：（1）购房者为自然人；（2）所购房产用于居住；（3）在一定区域内只购有一套房产；（4）已交付房款超过或接近50%。满足这四个条件的购房消费者，所享有的权利既包括在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也包括在房屋未建成情况下的购房款返还请求权，这一权利将优先于建设工程优先权及抵押权实现。

三、实务争议及处理

破产管理人在房企破产项目中的一大重要工作内容就是审查预售房购房者是否属于购房消费者、所申报债权的性质是否属于超级优先权。司法实践中，大部分法院对于购房消费者在破产清算程序中的优先权地位持肯定态度，支持破产清算程序参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规定。但由于楼盘项目情况、购房情况包括购房者情况不尽相同，在实务操作中还是会遇到各类争议，且各地法院及破产管理人的处理方式也不尽相同。

（一）名下不止一套住房的购房者，能否享有购房消费者优先权？

从购房消费者优先权的起源及发展可知，赋予购房者超级优先权是为了保护购房者的生存权和居住利益，从而突破“物权优于债权”的基本原则，给予购房者的特别例外保护。既然是突破原则的例外保护，就应当尽量减少对“物权优于债权”这一基本原则的冲击，秉持“保护生存权”的初衷和目的，严格限制优先权的适用范围。故破产程序中非满足生存需求的购房者，其权利不应优先于工程款债权和抵押权受偿，应属于普通债权。但是，在破产实务操作中，管理人如何甄别和判断案涉房屋的购买目的是否属于满足生存需求，则会遇到各种困难。

比如针对购房者名下不止一套住房的问题，对住房的数量限制是在全国范围内限制还是在具体的省、市、区等行政区域内限制？通过对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中“无其他用于居住的房屋”之语义理解，理论上应是除案涉房屋外，购房者在其他地方均无用于居住的房屋。但由于目前我国的不动产登记制度尚无法实现对自然人名下全国范围内的房屋登记查询，故实践操作中往往将“无其他用于居住的房屋”限定在一定地域范围内。基于此，《九民纪要》第125条进一步明确，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。

我们再换个角度思考购房数量问题：购房者名下已有1套房屋，所购的案涉房屋是否就必然不能享有购房消费者优先权？笔者认为，判断购房者是否享有购房消费者优先权，需要重点探究案涉情况是否真正符合了保护“购房消费者物权期待权”的内在逻辑及价值。从购房消费者优先权的立法理念分析，从保护购房者的生存权和居住利益出发，此种情况下如果购房者能够证明购买案涉房屋的目的是满足其基本居住需求，那么可以理解为符合优先权适用的条件。即，对于“有无其他用于居住的房屋”应理解为“有无能够满足当前合理居住需求的房屋”。对此，《九民纪要》亦明确表示商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合优先权适用条件。

（二）商住房的购房者能否以自住为由，主张享有购房消费者优先权？

商住房市场的兴起也给购房消费者优先权的认定实务增加了难度。商住房又称商住两用公寓、公寓式酒店，是将商业用途的房屋增加卫生间、厨房等生活设施后改造成类住宅。由于住宅用房价格水涨船高、限购政策因时而变，总价亲民、改造空间大且不受限购政策影响的商住房受到年轻购房者的青睐，不少年轻购房者转而购买这类商业性质的房屋用于居住。那么在此类地产项目的破产程序中，购房者能否以“购房用于居住”来主张享有购房消费者优先受偿权？

通过类案检索，我们发现在执行异议案件中最高人民法院对商住房的性质认定不尽一致。（2018）最高法民终545号民事判决认为，“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定‘所购商品房系用于居住’应作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。”但（2020）最高法民申6239号民事裁定中对商住房的性质又作出过相反认定：“即使案外人购买案涉房屋系用于自住，也不能改变房屋依法取得的是非住宅性质这一事实；故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2项‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’之规定。” 

笔者认为，法律上并没有“商住两用”的概念，若将商业地产项目的购房者也划入购房消费者范围，是对购房消费者优先权适用范围的不当扩大，将对“物权优于债权”的法律基本原则产生巨大冲击；从破产项目实务操作上看，由于大多数商业地产的购买目的是投资而非满足基本生存权，管理人很难在债权审查认定过程中去准确判断购房者购买这类“商住两用”房是否用于居住，利益平衡方面容易失衡。故对购房消费者优先权的适用范围必须进行严格限定，不宜轻易作扩大解读。

（三）已付房款远低于总房款50%的购房者能否享有购房消费者优先权？

     根据房款支付比例划分，预售房购房者群体分为付款接近总房款50%的购房者和付款远低于总房款50%的购房者，这两类购房者所受到的法律保护是否应该一致也是有争议的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《九民纪要》对付款超过或接近总房款50%的购房者作出了明确的保护规定，即此类购房者享有购房消费者优先权。但由于“接近”的概念未有明确标准，因此在具体个案中管理人及法院的自由裁量空间仍较大。

对于付款远低于总房款50%的购房者，若管理人脱离项目实际情况、机械适用法条，不利于安抚购房者过激的情绪。笔者认为，在具体案件的操作中，为避免购房者群体事件发生、维护社会和谐与稳定，可将已付房款不足50%的购房者也纳入优先保护范围。但为符合公平原则，宜将其与付款超过50%的购房者在权益保护方面作一定的区分，比如限定优先权的优先清偿范围，对付款远低于总房款50%的购房者之优先权可仅限于房款本金的优先清偿，而不包括继续履行合同要求交付房产的请求权。

结语

预售房购房者系房企破产项目中关系民生及社会稳定的群体，购房消费者优先权赋予了满足一定条件的购房者超级优先权，在很大程度上保护了预售房购房者。但因这一超级优先权突破了“物权优于债权”的原则，且与我国采取的不动产登记生效主义相冲突，因此只有在满足特别限定条件的情况下，即购房者满足购房消费者的条件下，才做特殊保护。司法实践中破产管理人及法院对于购房消费者的认定不能死板的照搬法条，而需结合破产项目的具体情况具体分析，合法合情合理地行使自由裁量权。

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